柬埔寨的房子将来只能卖给中国人？

　　中国人既是蕞大赢家，又是蕞大输家？

　　在柬埔寨楼市大热了一年多以后，掘金小分队再次踏上备受争议的柬埔寨首都金边。在过去这一年多里，金边的变化出乎我们的意料：

　　在金边，我们发现了越来越多不缺钱的本地年轻人，他们对配套齐全的服务式公寓兴趣越来越浓。

　　在金边，我们发现了越来越多涌入金边的外国人，但适合他们居住的欧美风服务式公寓却少之又少。

　　在金边，我们发现了越来越多愿意消费的当地中产家庭，他们已经对生活品质有了明显追求。

　　在柬埔寨，大胆的投机者或许偏爱让肾上腺素飙升的西哈努克港，游客或许更乐意到暹粒参观神秘的吴哥窟，而金边则保持着一年一个台阶的成长状态，仍然是投资者的首选。

　　“我刚到金边的时候，一眼望去几乎都是荒地，现在非常热门的钻石岛，那个时候就是一片泥潭而已。”

　　华裔秋凉在金边生活了五年，但他的曾祖父是潮汕人，所以中文讲得非常不错。当他头部次来到金边的时候，根本想不到金边会发展成如今的模样，前进的速度竟如此惊人。

　　（钻石岛上的楼盘都在施工中，拍摄：震谷子）

　　（这是掘金小分队2017年拍的钻石岛，一年多过去建起了许多高楼）

　　秋凉虽然也是一名进城奋斗的追梦人，但是他跟我们所认为的外来务工人员，并不属于同一类收入群体。

　　在柬埔寨，私人拥有土地所有权，本地人可自由买卖土地。不过，曾经有人出价100万美元买秋凉手上的土地，都被他拒绝了。秋凉的理由也很简单：“卖什么嘛，价格还会上涨的。”

　　像秋凉这种“地二代”，在中国的北京、上海并不鲜见，他们就是凭着祖辈的余音，拥有了把人生起跑线往前挪的权力。

　　而在柬埔寨，像秋凉一样，家里有资本，兼有一定财富启蒙的年轻人，数量越来越多。我们时常关注柬埔寨的年龄结构，27岁的平均年龄总是会让人联想到工厂里汗如雨下的工人，年轻人能够出售的，似乎只有力气。但是伴随着柬埔寨低平均年龄的年轻人，还有他们不断上升的教育水平。近几年涌入的外国人也在间接地打开柬埔寨年轻人的视野。

　　柬埔寨私人可以拥有的土地，是他们蕞后的底线。柬埔寨人在自己的土地上建起一座座排屋，再把排屋的头部层作为商铺出租。外国人不能购买整栋排屋，只能拥有地面那一层以外的部分，也不能拥有土地。

　　（金边随处可见的排屋，地面层作商铺，拍摄：震谷子）

　　在这个大部分土地为私人所有的城市，拆迁排屋的难度巨大，速度也非常慢，因此可供开发商用来建公寓、商场的土地非常稀缺。因此，受紧缺的土地资源影响，柬埔寨房产市场从一部分来说，是注定供不应求的。

　　像秋凉这种年轻的“地二代”，在金边到处都是。

　　而这些“地二代”，就是中国人出海买房时苦苦寻找的“接盘侠”。

　　近年来，中国投资者疯狂涌入柬埔寨，他们不愁房价涨幅，不忧租金回报，只担心脱手时无人接手，找不到“接盘侠”成了悬在这些中国人头上蕞大的一朵阴霾。这是因为外国人在柬埔寨只能购买两层以上的公寓，而老一辈的本地人却偏爱祖辈上延续下来的排屋。

　　事实真的如此吗？柬埔寨人真的不喜欢买公寓吗？

　　首先不可否认的是，大部分柬埔寨人是乐于住在排屋的，这符合他们祖祖辈辈的生活习惯。但是，柬埔寨年轻人知识水平不断提高，国家也没有计划生育政策。目前柬埔寨“90后”“00后”正值适婚年龄，正是搬离排屋甚至置换掉旧房屋的阶段。拖着一大家子的他们，如果还要在车水马龙的闹市中心花费大力气建造排屋，过着不自由的生活，这跟他们所接触到的理想生活相去甚远。

　　这个世界没有多少人会拒绝更好的生活。柬埔寨年轻一代也一样，虽然他们没有“996”的奋斗，但并不代表他们不热爱生活。他们跟发达国家的人们一样，希望房子周围有足够的配套和便利的交通，安全宁静不受打扰，还有高品质的房屋质量和后续管理。而这些，都是现代化服务式公寓相较于排屋的优势。

　　（健身房和无边界游泳池在金边的服务式公寓几乎算是标配，拍摄：震谷子）

　　更重要的是，金边不缺钱的年轻人，很多。他们手里有地，有排屋，可以卖地也可以出租排屋作商铺，几百美元的工资收入只是冰山一角。

　　目前，金边仅有200多万人口，符合年轻人需求的服务式公寓仅有2万多套。像秋凉一样涌入首都的年轻人一定会加速金边的城市化进程，而在不断升级的生活体验面前，传统排屋的竞争力将会不断下降。

　　掘金小分队在位于金边2004路某个中高端楼盘考察时，半个小时里进来了五批人，一共15人，清一色都是当地人。

　　在金边考察房产超过两年的王先生表示：“目前金边公寓市场已经逐渐分化成两种，一种是中国开发商出口转内销的糟把戏，另一种就是本地人消化的市场。”

　　在秋凉的故事之外，我们还发现了第三种正在冉冉升起的公寓市场，也就是面向欧美日韩来的外国人而建造的新型服务式公寓。

　　总体来说，就是类似于伦敦或纽约富豪居住的“城中村”，是一个自给自足的新型社区。海外掘金在《不搞回迁，不走后门，不做钉子户，什么样的城中村村民才是真正的壕》中曾经具体介绍过这种房价非常抗跌的社区形态。

　　而除了这些更像欧美服务式公寓的社区兴起，金边也营造出了与国际接轨的创业氛围。金边目前拥有一个全柬埔寨乃至整个东南亚都难以看到的众创空间，就在南部的ING新城，驾车前往市中心只需15分钟。

　　废话少说，来看看这个众创空间长什么样：

　　（餐厅随处可见讨论项目的外国人）

　　（正在施工的配套住宅，拍摄：震谷子）

　　乍看图片，这地方或许稍显简陋和粗糙，应该不在欧美等发达国家；再看一下，你觉得跟北京798创意园区非常接近。这个众创空间占地面积是798园区的三倍；当你知道它在金边后，或许会感到一点惊讶，因为柬埔寨是一个在中国人脑海中，只有贫穷和落后的国家。

　　这个社区前身是一间纺织厂，专门代工李维斯等知名牛仔裤品牌产品。厂长是香港人，儿子从美国留学回来后萌发了改造厂区的想法，于是就照着纽约的感觉彻底改造了这片工业园区。

　　想不到，这一举动深受欧美人喜欢，他们纷纷把自己的初创工作室搬到这里，并且在这里举办各种各样的活动。

　　据悉，周末在这里举办一场中小型活动的场地租金在3万美元/天左右，而在上海可能只需要5万人民币。如果你还想在金边其他地方找到类似环境优美、设备完善的场地，只能到写字楼或者酒店，而那些地方总租金都是十万美元起步了。

　　位于ING新城的这个众创空间几乎算是独一无二的存在，既吸引了大批欧美人，又以优质的服务增强了欧美人对它的使用粘性。

　　而这背后，反映出的正是不断涌入金边的外国人。据统计，目前金边的流动外籍人口约有20万人。这是怎么统计的呢？是柬埔寨央行通过统计在当地银行开户并且有流水记录的外籍人士的账户数而得出的。毕竟，金钱是不会说谎的。

　　因此，假如你问我目前金边公寓市场的供求关系？我会告诉你，接受过财富启蒙的本地年轻人数量越来越多，欧美等发达国家企业派驻金边的管理人员和初创企业数量越来越多，而同时可供开发商利用的土地资源则越来越紧缺。

　　也就是说，需求越来越多样，同时本地人对服务式公寓的兴趣越来越浓，而能够与不断上升的需求相匹配的公寓供给却非常稀缺，因为土地开发十分艰难，并且主要由市场驱动而非政策统一规划。在这样的背景下，金边好地段的优质公寓只会越来越难买，直到供需关系接近平衡。

　　那么，如何找到金边好地段的优质公寓呢？持续关注海外掘金，我们马上在下一篇考察记中告诉你答案。

　　本文首发于微信公众号：海外掘金。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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